Immobilier 2025 : Les nouveaux dispositifs fiscaux à connaître
En 2025, les dispositifs fiscaux qui encadrent le marché immobilier connaissent des bouleversements majeurs. L'arrêt de la loi Pinel, la réforme du dispositif Malraux ou encore l'évolution des régimes de donation entre générations imposent aux investisseurs de revoir leur stratégie pour optimiser leur patrimoine immobilier.
Droits de mutation : une hausse temporaire
Les droits de mutation à titre onéreux, plus communément appelés frais de notaire, subissent une modification temporaire. Le taux départemental passe ainsi de 4,5 % à 5 % pour les transactions réalisées entre avril 2025 et mars 2028. Toutefois, cette augmentation ne concerne pas les primo-accédants, qui continuent de bénéficier d'un taux réduit.
Les donations entre générations : des opportunités accrues
Afin de favoriser la transmission de patrimoine immobilier, le gouvernement a augmenté les abattements fiscaux en 2025 :
- Entre parents et enfants : L'abattement passe de 100 000 € à 120 000 € par parent et par enfant, permettant à un couple de transmettre jusqu'à 240 000 € sans droits de donation.
- Entre grands-parents et petits-enfants : Maintien de l'abattement à 31 865 € par grand-parent.
- Entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants : Abattement de 5 310 € inchangé.
- Entre frères et sœurs : Abattement fixé à 15 932 €.
- Entre oncles/tantes et neveux/nièces : Abattement de 7 967 €.
En complément, une exonération spécifique pour les dons familiaux d'argent, jusqu'à 100 000 € par donateur, permet de financer l'achat ou la rénovation énergétique d'une résidence principale, à condition de conserver le bien pendant cinq ans.
Prêt à taux zéro : un dispositif recentré
Le prêt à taux zéro (PTZ) conserve sa vocation sociale mais avec des critères plus stricts. En 2025, seuls les logements neufs situés dans les zones tendues (où la demande dépasse l'offre) sont éligibles. Les plafonds de revenus pour en bénéficier ont été réévalués afin de tenir compte de l'inflation, offrant ainsi un coup de pouce supplémentaire aux ménages modestes.
Régime LMNP : des abattements fiscaux revus à la baisse
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste attractif, mais subit des ajustements en 2025 :
- Pour les locations meublées non classées : L'abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes limité à 15 000 €.
- Pour les locations meublées classées : L'abattement fiscal diminue de 71 % à 50 %, avec un nouveau plafond de recettes fixé à 77 700 €.
Ces changements fiscaux visent à limiter les avantages accordés aux investisseurs locatifs, en particulier ceux qui perçoivent des revenus locatifs élevés.
Dispositif Malraux : un recentrage sur le patrimoine historique
Le dispositif Malraux continue de soutenir la rénovation du patrimoine immobilier, mais avec des critères plus sélectifs en 2025. Désormais, seuls les biens situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé sont éligibles. Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers avec une forte concentration d'habitat dégradé ne bénéficient plus de ce dispositif fiscal avantageux.
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